相続税の評価と特例

相続税は「評価の仕方」で大きく変わることがあります。 不動産を所有している方にとって、相続時の最大のポイントは、不動産の「評価額」によって相続税額が大きく左右されるという点です。相続税では、市場での売買価格（実勢価格）ではなく、路線価や固定資産税評価額など、税法上の特定の基準で評価されるため、実感と乖離するケースが少なくありません。

例えば、自宅の土地やアパート用地などは、立地や利用状況によって評価額が変動します。また、同じ面積の土地であっても、「広すぎる土地」「私道に接する土地」「借地権付き」「他人に貸している」などの場合には評価が下がるケースもあります。逆に、不動産の価値が高く、評価額も高くなると、相続税の課税対象として一気に基礎控除を超えてしまうこともあるため注意が必要です。

また、実勢価格と相続税評価額の差により、相続人間で配分の公平感が得られず、“争族”に発展するリスクもあるため注意が必要です。

相続税の特例

そして、不動産には相続税対策として有効な各種の特例も設けられています。代表的なものとしては、以下のようなものがあります：

• 小規模宅地等の特例：自宅や事業用不動産について、最大80％の評価減が可能
• 貸付事業用宅地の特例：一定の賃貸物件にも適用可能（上限200㎡・50％減）
• 配偶者の税額軽減：配偶者が相続する財産には大きな非課税枠が適用される

これらの特例は、適用すれば大きな節税になりますが、適用要件が複雑で、申告書の提出が必要不可欠です。たとえば、「同居していたかどうか」「申告期限までに分割協議がまとまっているか」などの条件を満たさなければ、特例が使えず、想定外の相続税が発生する可能性もあります。

不動産は評価額が大きくなりやすく、相続税の申告が必要となるかどうかを判断する際の重要な要素です。そして評価の仕方や特例の適用によって、数百万円単位で税額に差が出ることも珍しくありません。

相続発生後ではできる対策が限定的になってしまうため、不動産をお持ちの方は、早い段階から財産の構成と評価を把握し、専門家と一緒に対策を考えておくことをおすすめします。